Кто такие брокеры по недвижимости, чем они занимаются и отличаются от риэлторов?

Что это за человек и чем он занимается

Брокер по недвижимости помогает своим клиентам в решении вопросов, связанных с покупкой, продажей или сдачей в аренду недвижимости (дома, квартиры, офиса, дачи) как на первичном, так и на вторичном рынке. К первичному рынку относят новостройки. К вторичному рынку — все, что уже было хоть раз обжито другими людьми.

Задачи эксперта по недвижимости:

1. Изучает базы данных и сравнивает их с рынком недвижимости, чтобы отсеять уже вышедшие с рынка, то есть проданные, купленные или сданные в аренду.
2. Создает рекламу для привлечения клиентов и продажи/сдачи в аренду помещений.
3. При личной встрече или звонке узнает, что клиент хочет приобрести или продать.
4. Делает запросы о жилье, офисе через федеральные органы, чтобы исключить риски.
5. На основании интересов клиента предлагает подходящие варианты.
6. Занимается составлением документации, сопровождает на всех этапах сделки.

С виду ничего сложного, но под каждым пунктом скрывается большая работа, которая не каждому под силу.

Функции и обязанности

К функциям брокера отнесу такие:

1. Консультационная. Брокер в первую очередь — консультант, от которого требуется профессиональный совет. Брокера даже считают в какой-то степени юристом в сфере финансов.
2. Приоритетность. Если брокер совмещает свою работу с дилерской, то сделки с клиентом всегда должны быть в приоритете по сравнению с операциями дилера (по Федеральному Закону № 39 «О рынке ценных бумаг»). Дилер покупает недвижимость за свой счет, чтобы в дальнейшем выгодно ее продать.
3. Актуальность. Брокер должен быть в курсе свежих новостей о рынке недвижимости, а также о том, как разрешить конфликт интересов или споры.
4. Прозрачность. Брокер открыто предоставляет сведения о своей лицензии и информирует клиента о ходе своей работы.

Среди обязанностей отмечу:

1. Сохранять документов, полученных от клиента.
2. Не разглашать коммерческую тайну.
3. Добросовестное выполнять поручения клиента по мере их поступления.
4. Указывать в договоре стоимость сделки и сроки оплаты.
5. Вести учет сумм, полученных от клиентов. Деньги необходимо помещать на отдельный брокерский счет.
6. Возможность предоставить клиенту заем.

Есть и другие обязательства, но их перечисление займет много времени.

Где работает

Работают брокеры в фирмах, занимающихся сделками с недвижимостью:

• агентства недвижимости;
• частные фирмы;
• лицензированные брокерские компании.

У специалистов два варианта: работать на себя или «на дядю». В каждом варианте есть и минусы, и плюсы. Но и в том, и другом случае брокер будет набирать опыт.

Кто к ним обращается

К брокерам обращаются физические или юридические лица:

• покупатели жилплощади
• продавцы жилых квартир, домов
• покупатели офисной, коммерческой недвижимости
• продавцы коммерческих помещений и зданий
• арендаторы (кто будет снимать метры) и арендодатели (кто сдает площадь внаем).

К каждому нужно найти свой подход. Для успешной работы брокеры стараются выбирать одно направление. Например, в большой компании отдельный агент (или несколько) занимается арендой, двое — сделками с жилыми помещениями, еще двое — с коммерческой недвижимостью.

В небольших фирмах удобнее работать по одному профилю. Порядок оформления сделок с арендаторами отличается от сделок купли-продажи. Обе области требуют знания тонкостей и нюансов, совместить их — архисложная задача.

Кто и зачем обращается к брокеру офисной недвижимости

У предпринимателей слишком много рабочих вопросов, требующих незамедлительного решения, поэтому экономия времени — веский аргумент, чтобы обратиться к посреднику рынка недвижимости.

ИП или юридическим лицам для открытия своего бизнеса, переезда по случаю расширения личного состава или ассортимента предприятия; сокращения предприятия требуется новое помещение? Брокер подыщет нужный вариант, учтет направление деятельности, расположение офиса и цену.

Кто может стать

Работать брокером может любой желающий вне зависимости от образования. Если человек обладает подходящими личными качествами — трудолюбием, усердием — и готов к постоянному обучению, то он добьется высот на этом поприще. Нет ни одного вуза, где бы предлагался курс для брокеров по недвижимости.

Эксперту по недвижимости требуются знания из разных областей: экономики, юриспруденции, маркетинга, психологии.

Преимущества и недостатки сотрудничества с брокером

Обращение к маклеру имеет две стороны: положительную и отрицательную. Среди плюсов:

1. Экономия времени. Вместо того чтобы обзванивать кучу номеров, проверять кипу адресов, достаточно поручить это брокеру, и он сам проведет всю работу.
2. Психологическая поддержка. Маклер миролюбиво настроен к своим клиентам, ведь в его интересах провести сделку максимально комфортно для обратившегося. Он и выслушает о проблемах, что-то посоветует (куда обратиться, как оформить бумаги) для разрешения конфликтной ситуации.
3. Заполнение документов. Многие не в восторге от бумажной волокиты, неизбежной при оформлении сделки купли-продажи или аренды. Для сотрудничества с брокером тоже понадобится договор, но после его подписания клиент будет застрахован от ошибок в других важных документах.
4. Всегда на связи. Брокер для получения заработка работает без определенного графика, он на связи с клиентом в любое время суток.
5. Сопровождение клиентов. После выбора брокер не закрывает сделку, а сопровождает своего клиента до получения на руки свидетельства о собственности или договора аренды.
6. Анализ рисков. Специалист проверяет выбранное помещение на юридическую чистоту: нет ли «лишних» владельцев, ограничений на жилплощадь и прочих возможных неприятных ситуаций.

В числе минусов отмечу:

1. Риск столкнуться с некомпетентным сотрудником, плохо выполняющим свою работу.
2. В маленьком городе, где рынок недвижимости развит слабо, выгоднее искать офис самому.
3. За услуги посредника нужно платить.
4. Брокера нужно еще найти. Фирм настолько много, что выбор агента может стать сложностью.

Те, кто обращается к брокеру, отметит для себя преимущества и недостатки. Ведь понятие «нравится/не нравится» очень индивидуально.

Чем брокер отличается от риелтора

Самое явное различие в том,
что брокер может совмещать свою деятельность с выдачей ипотеки в
отличие от риелтора. Такого специалиста называют ипотечным брокером.

Риелтор
не обязан получать специальных разрешений, чтобы начать работу. Но
желательно вступление в НАР (Народная ассоциация риелторов), где есть
свой кодекс, регулирующий риелторскую деятельность. Брокер же должен
быть индивидуальным предпринимателем и иметь соответствующую  лицензию.

Брокер имеет право подписи, так как чаще это юридическое лицо, в отличие от риелтора.

Агент жилой и брокер коммерческой недвижимости — разные профессии или нет

Профессии
разные. Некоторые фирмы предпочитают оформлять сделки купли-продажи
жилых помещений, другие, наоборот, коммерческих. К клиентам этих
категорий нужен разный подход и выход на разные рынки.

Для
клиентов, желающих купить или продать жилые метры, нужен специалист,
который тепло примет своего клиента. При оформлении сделок с
коммерческой недвижимостью потребуется холодный профессиональный подход.

Чем отличается агент от брокера по недвижимости

Основными отличиями можно считать:

1. Брокер может работать в качестве агента, агент же брокером не сможет, поскольку не имеет лицензии.
2. Брокер
   сам может открыть свой частный офис и нанимать агентов для выполнения
   разных поручений. Агенты работают, как правило, «на дядю», то есть на
   агентства.
3. Агенты по недвижимости не имеют того объема знаний, что требуется для экспертов.

В целом профессии очень похоже, и по незнанию многие называют брокеров, риелторов, агентов не всегда правильно.

Сколько зарабатывают элитные риелторы

Самые высокооплачиваемые риелторы занимают сегмент премиум-недвижимости. Во-первых, не каждый может попасть в ряды люксовых посредников. Во-вторых, стоимость недвижимости на порядок выше, чем в остальных сегментах. Отсюда и высокий доход, который может достигать не тысяч рублей, а нескольких сотен тысяч долларов.

Комиссия агентства недвижимости

В среднем комиссия за сделки с недвижимостью составляет от 2 до 6 %!в зависимости от вида сделки. Если жилье продается, комиссия будет около 2-3 %!от вознаграждения агента. При покупке жилплощади — до 6 %!

При одновременной продаже одного объекта и покупке другого сумма вознаграждений суммируется.

Доля контрагента

Если покупателя в агентство привел контрагент (партнер), то ему выплачивается вознаграждение — доля от заработка со сделки. Частные лица могут получить в среднем 35 %!, а вот агентства — до 50 %!комиссии.

Агентское вознаграждение

При работе в агентстве у специалиста по работе с недвижимостью нет определенного оклада. Его вознаграждение будет зависеть от зарегистрированных сделок. При этом агентства для поощрения своих сотрудников могут выплачивать премии и надбавки.

Маркетинговые затраты

Включают в себя расходы на объектов сделок, а также самого агентства недвижимости. Подобные затраты занимают до 15 %!от доходов предприятия. Но эти затраты окупаются.

Офис

Чаще всего фирмы арендуют помещения, так как расширение или сокращение штата требуют смены необходимой площади, а это приводит к переездам. Траты на аренду в среднем 10-13 %!от прибыли фирмы. При нескольких филиалах затраты будут выше.

Заработная плата

Любое агентство выплачивает заработную плату сотрудникам. В некоторых случаях это будет оклад (например, юристам, программистам, административному отделу), для других это процент от сделки, где-то с надбавкой или премией. Затраты могут доходить до 15 %!

Прибыль

Прибыль зависит от работы агентств, от проверенной рекламы и стоимости сделок. С учетом всех затрат и выплат по взносам, чистая прибыль будет достигать 25 %!при высокой рентабельности фирмы.

Плюсы и минусы сотрудничества

Основной минус посреднического договора с ипотечным брокером в том, что услуги подразумевают оплату, не всегда оправданную с точки зрения соотношения цена-качество.

Заплатить определённую сумму придётся за информационно-консультационные услуги даже при отказе от кредитования финансовыми организациями. Не исключён вариант мошенничества или недобросовестности и непорядочности со стороны специалиста.

1. Экономия времени. Сколько бы ни занимался непрофессионал изучением системы кредитования рынка недвижимости, ему не сравниться в скорости ориентации со специалистом, работающим профессионально и имеющим подготовку. Кроме того, брокер по ипотечному кредитованию получает практически каждый день обновляемую банками информацию.
2. Финансовая экономия. Специалист подберёт выгодную программу, позволяющую сэкономить на выплатах с учётом оплаты стоимости услуг ипотечного брокера. Минимальная цена 50000 рублей при соотношении с сэкономленными 0,5-1 %!переплаты по кредиту в среднем составляет 200000 рублей, что существенно для каждого гражданина. Также возможно получение приятных бонусов от банка в виде привилегий по срокам или размеру первоначального взноса, поскольку в глазах банковских специалистов заёмщик, пришедший со специалистом по недвижимости, выглядит надёжнее человека, обратившегося с заявкой самостоятельно.
3. Минимум посещений кредитной организации. Заполнение заявки с проверкой правильности и полноты сбора документов будет проводить посредник, а гражданину необходим единственный визит в банк с целью поставить собственноручный автограф.
4. Минимизация рисков получения отказа. Ипотечные брокеры находятся в курсе портретов идеальных заёмщиков со стороны каждого банка. Например, они чётко знают банк, дающий кредит без первоначального взноса при подтверждённом высоком уровне дохода и банк, отказывающий клиенту в кредитовании при отсутствии полугодичного периода на последнем месте работы. Финансовые учреждения доверяют брокерам по ипотечному кредитованию благодаря удачному подбору клиентов при длительном сотрудничестве.
5. Юридическое сопровождение сделки по приобретению недвижимости. С участием специалиста документация относительно приобретаемого объекта будет составлена быстро и грамотно юридически.
6. Сокращение сроков рассмотрения заявки. Деловые контакты с кредитными учреждениями способствуют внеочерёдности рассмотрения заявки, избавляя банковского работника от проверки информации при доверии к ипотечному брокеру. Выдача кредитных средств возможна в день подачи документации.

Комиссия агентов недвижимости в разных странах

Посмотреть разницу можно в сводной таблице.

Таблица «Комиссии риелторов на рынке жилой недвижимости »

Самые высокие комиссии на Кипре и во Франции — до 8 %! А самые низкие — в Словении и Великобритании.

Австрия

В Австрии комиссию будет платить покупатель. Она составляет 3 %! Иногда продавцы новостроек сами выплачивают вознаграждение — 1–2 %! НДС 20 %! Величину вознаграждение регулирует Свод правовых актов для агентов недвижимости. Запросить большую комиссию брокер не имеет права.

Великобритания

Комиссия для всех 0,5–3 %!, НДС 20 %!  Процент комиссионных устанавливается с помощью компромисса между клиентом, агентом и фирмами-конкурентами. Для постоянных клиентов скидки.

Венгрия

В Венгрии всегда платят продавцы — от 3 до 5 %!от стоимости объекта сделки и НДС в размере 27 %!

Германия

Даже при крупных сделках комиссия не будет ниже 3 %!, если только покупатель не сможет сторговаться до 2 %! НДС 19 %!

Нет федерального регламента, устанавливающего комиссию. Но рекомендованную процентную ставку может устанавливать Ассоциация риелторов.

Греция

Каждая сторона сделки платит посреднику 2 %! Также каждый платит НДС в размере 19 %!

Испания

Платит обычно продавец от 1,5 до 5 %!в зависимости от стоимости объекта: чем выше цена, тем ниже процентная ставка. Но при невысокой стоимости объекта устанавливается минимальная фиксированная комиссия в размере 6 тыс. евро. Ставка по НДС от 10 до 21 %!в зависимости от региона страны.

Италия

И покупатель, и продавец платят одинаковую комиссию процент: от 2 до 7 %! Устанавливают размер не федеральные органы, а торгово-промышленные палаты. При спорах клиент и брокер обращаются в суд, который установит сумму процента. Клиенты могут получить скидку.

Кипр

Всегда платит продавец объекта недвижимости от 3 до 8 %!, НДС оплачивает сам брокер.

Латвия

Платится продавцом. В редких случаях покупатель и продавец платят пополам. Размер комиссии от 3 до 5 %! Законом не устанавливается ограничение на величину комиссии.

ОАО

Законом установлена фиксированная комиссия в размере 2 %!как с покупателя, так и с продавца. НДС пока не платят.

Португалия

Платит комиссию продавец в среднем 5 %!и НДС 23 %! Покупатель может по собственной инициативе оплатить работу эксперта по недвижимости.

Словения

Ставка установлена федеральным законом, которую брокеры не могут превысить. В сумме комиссии между продавцом и покупателем должна составлять 5 %!(поровну или покупатель платит 3 %!). При сделках с жилой недвижимости применяют ставку НДС, равную 9,5 %!

США

Платит продавец. Чем выше цена объекта сделки, тем ниже процент комиссии. Выплачивается не брокеру, а фирме, в которой он работает.

Таиланд

Вознаграждение платит продавец. В среднем 3 %! НДС выплачивается брокером фирмы. Допускаются скидки.

Финляндия

Комиссия до 5 %!, но на практике она редко превышает 3 %!с учетом НДС. Оплату производит продавец. Скидок нет.

Франция

Комиссию платит продавец или строительная компания, если сделка с объектом новостройки.

Хорватия

Средняя комиссия 6 %! Обе стороны платят по 3 %!, к этой сумме прибавляется НДС в размере 25 %! Скидка на крупные объекты недвижимости.

Черногория

Услуги риелтора оплачивает продавец от 3 до 6 %!, для покупателя услуги посредника бесплатны.

Чехия

В среднем 2–-5 %!, к этой сумме прибавляется НДС от 15 до 21 %!

Швейцария

Комиссия от 3 до 5 %!, платит продавец. НДС 8 %!

Работа брокера не выйдет из моды. Если готовы покорить рынок недвижимости, тогда стоит попробовать свои силы в качестве риелтора.