Содержание
Что это за человек и чем он занимается
Брокер по недвижимости помогает своим клиентам в решении вопросов, связанных с покупкой, продажей или сдачей в аренду недвижимости (дома, квартиры, офиса, дачи) как на первичном, так и на вторичном рынке. К первичному рынку относят новостройки. К вторичному рынку — все, что уже было хоть раз обжито другими людьми.
Задачи эксперта по недвижимости:
- Изучает базы данных и сравнивает их с рынком недвижимости, чтобы отсеять уже вышедшие с рынка, то есть проданные, купленные или сданные в аренду.
- Создает рекламу для привлечения клиентов и продажи/сдачи в аренду помещений.
- При личной встрече или звонке узнает, что клиент хочет приобрести или продать.
- Делает запросы о жилье, офисе через федеральные органы, чтобы исключить риски.
- На основании интересов клиента предлагает подходящие варианты.
- Занимается составлением документации, сопровождает на всех этапах сделки.
С виду ничего сложного, но под каждым пунктом скрывается большая работа, которая не каждому под силу.
Функции и обязанности
К функциям брокера отнесу такие:
- Консультационная. Брокер в первую очередь — консультант, от которого требуется профессиональный совет. Брокера даже считают в какой-то степени юристом в сфере финансов.
- Приоритетность. Если брокер совмещает свою работу с дилерской, то сделки с клиентом всегда должны быть в приоритете по сравнению с операциями дилера (по Федеральному Закону № 39 «О рынке ценных бумаг»). Дилер покупает недвижимость за свой счет, чтобы в дальнейшем выгодно ее продать.
- Актуальность. Брокер должен быть в курсе свежих новостей о рынке недвижимости, а также о том, как разрешить конфликт интересов или споры.
- Прозрачность. Брокер открыто предоставляет сведения о своей лицензии и информирует клиента о ходе своей работы.
Среди обязанностей отмечу:
- Сохранять документов, полученных от клиента.
- Не разглашать коммерческую тайну.
- Добросовестное выполнять поручения клиента по мере их поступления.
- Указывать в договоре стоимость сделки и сроки оплаты.
- Вести учет сумм, полученных от клиентов. Деньги необходимо помещать на отдельный брокерский счет.
- Возможность предоставить клиенту заем.
Есть и другие обязательства, но их перечисление займет много времени.
Где работает
Работают брокеры в фирмах, занимающихся сделками с недвижимостью:
- агентства недвижимости;
- частные фирмы;
- лицензированные брокерские компании.
У специалистов два варианта: работать на себя или «на дядю». В каждом варианте есть и минусы, и плюсы. Но и в том, и другом случае брокер будет набирать опыт.
Кто к ним обращается
К брокерам обращаются физические или юридические лица:
- покупатели жилплощади
- продавцы жилых квартир, домов
- покупатели офисной, коммерческой недвижимости
- продавцы коммерческих помещений и зданий
- арендаторы (кто будет снимать метры) и арендодатели (кто сдает площадь внаем).
К каждому нужно найти свой подход. Для успешной работы брокеры стараются выбирать одно направление. Например, в большой компании отдельный агент (или несколько) занимается арендой, двое — сделками с жилыми помещениями, еще двое — с коммерческой недвижимостью.
В небольших фирмах удобнее работать по одному профилю. Порядок оформления сделок с арендаторами отличается от сделок купли-продажи. Обе области требуют знания тонкостей и нюансов, совместить их — архисложная задача.
Кто и зачем обращается к брокеру офисной недвижимости
У предпринимателей слишком много рабочих вопросов, требующих незамедлительного решения, поэтому экономия времени — веский аргумент, чтобы обратиться к посреднику рынка недвижимости.
ИП или юридическим лицам для открытия своего бизнеса, переезда по случаю расширения личного состава или ассортимента предприятия; сокращения предприятия требуется новое помещение? Брокер подыщет нужный вариант, учтет направление деятельности, расположение офиса и цену.
Кто может стать
Работать брокером может любой желающий вне зависимости от образования. Если человек обладает подходящими личными качествами — трудолюбием, усердием — и готов к постоянному обучению, то он добьется высот на этом поприще. Нет ни одного вуза, где бы предлагался курс для брокеров по недвижимости.
Эксперту по недвижимости требуются знания из разных областей: экономики, юриспруденции, маркетинга, психологии.
Преимущества и недостатки сотрудничества с брокером
Обращение к маклеру имеет две стороны: положительную и отрицательную. Среди плюсов:
- Экономия времени. Вместо того чтобы обзванивать кучу номеров, проверять кипу адресов, достаточно поручить это брокеру, и он сам проведет всю работу.
- Психологическая поддержка. Маклер миролюбиво настроен к своим клиентам, ведь в его интересах провести сделку максимально комфортно для обратившегося. Он и выслушает о проблемах, что-то посоветует (куда обратиться, как оформить бумаги) для разрешения конфликтной ситуации.
- Заполнение документов. Многие не в восторге от бумажной волокиты, неизбежной при оформлении сделки купли-продажи или аренды. Для сотрудничества с брокером тоже понадобится договор, но после его подписания клиент будет застрахован от ошибок в других важных документах.
- Всегда на связи. Брокер для получения заработка работает без определенного графика, он на связи с клиентом в любое время суток.
- Сопровождение клиентов. После выбора брокер не закрывает сделку, а сопровождает своего клиента до получения на руки свидетельства о собственности или договора аренды.
- Анализ рисков. Специалист проверяет выбранное помещение на юридическую чистоту: нет ли «лишних» владельцев, ограничений на жилплощадь и прочих возможных неприятных ситуаций.
В числе минусов отмечу:
- Риск столкнуться с некомпетентным сотрудником, плохо выполняющим свою работу.
- В маленьком городе, где рынок недвижимости развит слабо, выгоднее искать офис самому.
- За услуги посредника нужно платить.
- Брокера нужно еще найти. Фирм настолько много, что выбор агента может стать сложностью.
Те, кто обращается к брокеру, отметит для себя преимущества и недостатки. Ведь понятие «нравится/не нравится» очень индивидуально.
Чем брокер отличается от риелтора
Самое явное различие в том,
что брокер может совмещать свою деятельность с выдачей ипотеки в
отличие от риелтора. Такого специалиста называют ипотечным брокером.
Риелтор
не обязан получать специальных разрешений, чтобы начать работу. Но
желательно вступление в НАР (Народная ассоциация риелторов), где есть
свой кодекс, регулирующий риелторскую деятельность. Брокер же должен
быть индивидуальным предпринимателем и иметь соответствующую лицензию.
Брокер имеет право подписи, так как чаще это юридическое лицо, в отличие от риелтора.
Агент жилой и брокер коммерческой недвижимости — разные профессии или нет
Профессии
разные. Некоторые фирмы предпочитают оформлять сделки купли-продажи
жилых помещений, другие, наоборот, коммерческих. К клиентам этих
категорий нужен разный подход и выход на разные рынки.
Для
клиентов, желающих купить или продать жилые метры, нужен специалист,
который тепло примет своего клиента. При оформлении сделок с
коммерческой недвижимостью потребуется холодный профессиональный подход.
Чем отличается агент от брокера по недвижимости
Основными отличиями можно считать:
- Брокер может работать в качестве агента, агент же брокером не сможет, поскольку не имеет лицензии.
- Брокер
сам может открыть свой частный офис и нанимать агентов для выполнения
разных поручений. Агенты работают, как правило, «на дядю», то есть на
агентства. - Агенты по недвижимости не имеют того объема знаний, что требуется для экспертов.
В целом профессии очень похоже, и по незнанию многие называют брокеров, риелторов, агентов не всегда правильно.
Сколько зарабатывают элитные риелторы
Самые высокооплачиваемые риелторы занимают сегмент премиум-недвижимости. Во-первых, не каждый может попасть в ряды люксовых посредников. Во-вторых, стоимость недвижимости на порядок выше, чем в остальных сегментах. Отсюда и высокий доход, который может достигать не тысяч рублей, а нескольких сотен тысяч долларов.
Комиссия агентства недвижимости
В среднем комиссия за сделки с недвижимостью составляет от 2 до 6 %!в зависимости от вида сделки. Если жилье продается, комиссия будет около 2-3 %!от вознаграждения агента. При покупке жилплощади — до 6 %!
При одновременной продаже одного объекта и покупке другого сумма вознаграждений суммируется.
Доля контрагента
Если покупателя в агентство привел контрагент (партнер), то ему выплачивается вознаграждение — доля от заработка со сделки. Частные лица могут получить в среднем 35 %!, а вот агентства — до 50 %!комиссии.
Агентское вознаграждение
При работе в агентстве у специалиста по работе с недвижимостью нет определенного оклада. Его вознаграждение будет зависеть от зарегистрированных сделок. При этом агентства для поощрения своих сотрудников могут выплачивать премии и надбавки.
Маркетинговые затраты
Включают в себя расходы на объектов сделок, а также самого агентства недвижимости. Подобные затраты занимают до 15 %!от доходов предприятия. Но эти затраты окупаются.
Офис
Чаще всего фирмы арендуют помещения, так как расширение или сокращение штата требуют смены необходимой площади, а это приводит к переездам. Траты на аренду в среднем 10-13 %!от прибыли фирмы. При нескольких филиалах затраты будут выше.
Заработная плата
Любое агентство выплачивает заработную плату сотрудникам. В некоторых случаях это будет оклад (например, юристам, программистам, административному отделу), для других это процент от сделки, где-то с надбавкой или премией. Затраты могут доходить до 15 %!
Прибыль
Прибыль зависит от работы агентств, от проверенной рекламы и стоимости сделок. С учетом всех затрат и выплат по взносам, чистая прибыль будет достигать 25 %!при высокой рентабельности фирмы.
Плюсы и минусы сотрудничества
Основной минус посреднического договора с ипотечным брокером в том, что услуги подразумевают оплату, не всегда оправданную с точки зрения соотношения цена-качество.
Заплатить определённую сумму придётся за информационно-консультационные услуги даже при отказе от кредитования финансовыми организациями. Не исключён вариант мошенничества или недобросовестности и непорядочности со стороны специалиста.
- Экономия времени. Сколько бы ни занимался непрофессионал изучением системы кредитования рынка недвижимости, ему не сравниться в скорости ориентации со специалистом, работающим профессионально и имеющим подготовку. Кроме того, брокер по ипотечному кредитованию получает практически каждый день обновляемую банками информацию.
- Финансовая экономия. Специалист подберёт выгодную программу, позволяющую сэкономить на выплатах с учётом оплаты стоимости услуг ипотечного брокера. Минимальная цена 50000 рублей при соотношении с сэкономленными 0,5-1 %!переплаты по кредиту в среднем составляет 200000 рублей, что существенно для каждого гражданина. Также возможно получение приятных бонусов от банка в виде привилегий по срокам или размеру первоначального взноса, поскольку в глазах банковских специалистов заёмщик, пришедший со специалистом по недвижимости, выглядит надёжнее человека, обратившегося с заявкой самостоятельно.
- Минимум посещений кредитной организации. Заполнение заявки с проверкой правильности и полноты сбора документов будет проводить посредник, а гражданину необходим единственный визит в банк с целью поставить собственноручный автограф.
- Минимизация рисков получения отказа. Ипотечные брокеры находятся в курсе портретов идеальных заёмщиков со стороны каждого банка. Например, они чётко знают банк, дающий кредит без первоначального взноса при подтверждённом высоком уровне дохода и банк, отказывающий клиенту в кредитовании при отсутствии полугодичного периода на последнем месте работы. Финансовые учреждения доверяют брокерам по ипотечному кредитованию благодаря удачному подбору клиентов при длительном сотрудничестве.
- Юридическое сопровождение сделки по приобретению недвижимости. С участием специалиста документация относительно приобретаемого объекта будет составлена быстро и грамотно юридически.
- Сокращение сроков рассмотрения заявки. Деловые контакты с кредитными учреждениями способствуют внеочерёдности рассмотрения заявки, избавляя банковского работника от проверки информации при доверии к ипотечному брокеру. Выдача кредитных средств возможна в день подачи документации.
Комиссия агентов недвижимости в разных странах
Посмотреть разницу можно в сводной таблице.
Таблица «Комиссии риелторов на рынке жилой недвижимости »
Страна | Комиссия для покупателя | Комиссия для продавца | НДС на комиссию риэлтора для клиентов |
Австрия | 3 | 1-2 | 20 |
Великобритания | 0,5-3,5 | 0,5-3,5 | 20 |
Венгрия | — | 3,5 | 27 |
Германия | 2-6 | — | 19 |
Греция | 0-2 | 1 | 24 |
Испания | — | 1,5-6 | 21 |
Италия | 2-7 | 2-7 | 22 |
Кипр | — | 3-8 | 19 |
Латвия | — | 3-5 | 21 |
ОАЭ | 2 | 2 | — |
Португалия | — | 5 | 23 |
Словения | 3 | 1 | 22 |
США | — | 2-6 | — |
Таиланд | — | 3-5 | 7 |
Турция | 0-3 | 3 | — |
Финляндия | — | 2,5-5 | 24 |
Франция | — | 4,5-8 | 20 |
Хорватия | 3 | 3 | 23 |
Черногория | — | 3-6 | 19 |
Чехия | 2-5 | 2-5 | 21 |
Швейцария | — | 3-5 | 8 |
Самые высокие комиссии на Кипре и во Франции — до 8 %! А самые низкие — в Словении и Великобритании.
Австрия
В Австрии комиссию будет платить покупатель. Она составляет 3 %! Иногда продавцы новостроек сами выплачивают вознаграждение — 1–2 %! НДС 20 %! Величину вознаграждение регулирует Свод правовых актов для агентов недвижимости. Запросить большую комиссию брокер не имеет права.
Великобритания
Комиссия для всех 0,5–3 %!, НДС 20 %! Процент комиссионных устанавливается с помощью компромисса между клиентом, агентом и фирмами-конкурентами. Для постоянных клиентов скидки.
Венгрия
В Венгрии всегда платят продавцы — от 3 до 5 %!от стоимости объекта сделки и НДС в размере 27 %!
Германия
Даже при крупных сделках комиссия не будет ниже 3 %!, если только покупатель не сможет сторговаться до 2 %! НДС 19 %!
Нет федерального регламента, устанавливающего комиссию. Но рекомендованную процентную ставку может устанавливать Ассоциация риелторов.
Греция
Каждая сторона сделки платит посреднику 2 %! Также каждый платит НДС в размере 19 %!
Испания
Платит обычно продавец от 1,5 до 5 %!в зависимости от стоимости объекта: чем выше цена, тем ниже процентная ставка. Но при невысокой стоимости объекта устанавливается минимальная фиксированная комиссия в размере 6 тыс. евро. Ставка по НДС от 10 до 21 %!в зависимости от региона страны.
Италия
И покупатель, и продавец платят одинаковую комиссию процент: от 2 до 7 %! Устанавливают размер не федеральные органы, а торгово-промышленные палаты. При спорах клиент и брокер обращаются в суд, который установит сумму процента. Клиенты могут получить скидку.
Кипр
Всегда платит продавец объекта недвижимости от 3 до 8 %!, НДС оплачивает сам брокер.
Латвия
Платится продавцом. В редких случаях покупатель и продавец платят пополам. Размер комиссии от 3 до 5 %! Законом не устанавливается ограничение на величину комиссии.
ОАО
Законом установлена фиксированная комиссия в размере 2 %!как с покупателя, так и с продавца. НДС пока не платят.
Португалия
Платит комиссию продавец в среднем 5 %!и НДС 23 %! Покупатель может по собственной инициативе оплатить работу эксперта по недвижимости.
Словения
Ставка установлена федеральным законом, которую брокеры не могут превысить. В сумме комиссии между продавцом и покупателем должна составлять 5 %!(поровну или покупатель платит 3 %!). При сделках с жилой недвижимости применяют ставку НДС, равную 9,5 %!
США
Платит продавец. Чем выше цена объекта сделки, тем ниже процент комиссии. Выплачивается не брокеру, а фирме, в которой он работает.
Таиланд
Вознаграждение платит продавец. В среднем 3 %! НДС выплачивается брокером фирмы. Допускаются скидки.
Финляндия
Комиссия до 5 %!, но на практике она редко превышает 3 %!с учетом НДС. Оплату производит продавец. Скидок нет.
Франция
Комиссию платит продавец или строительная компания, если сделка с объектом новостройки.
Хорватия
Средняя комиссия 6 %! Обе стороны платят по 3 %!, к этой сумме прибавляется НДС в размере 25 %! Скидка на крупные объекты недвижимости.
Черногория
Услуги риелтора оплачивает продавец от 3 до 6 %!, для покупателя услуги посредника бесплатны.
Чехия
В среднем 2–-5 %!, к этой сумме прибавляется НДС от 15 до 21 %!
Швейцария
Комиссия от 3 до 5 %!, платит продавец. НДС 8 %!
Работа брокера не выйдет из моды. Если готовы покорить рынок недвижимости, тогда стоит попробовать свои силы в качестве риелтора.